Introduction

L’année 2006 marque une rupture par rapport aux tendances relevées les années précédentes sur le marché des transactions immobilières et foncières :
Pour la première fois depuis longtemps, le nombre de transactions diminue à peine. 7500 ventes on été conclues en 2006 contre 8100 l’année précédente.
Le Sud de l’île perd son statut de bassin d’habitat le plus dynamique au profit du Nord où prés de 40% des ventes ont été enregistrés
Parmi les biens bâtis, avec 5700 transactions en 2006, les appartements neufs, deviennent pour la première fois le type de bien dominantz\

Ces évolutions s’expliquent d’une part, par une accélération de la production de logements neufs  en défiscalisation depuis 2005, notamment sur la commune de Saint Denis, qui dynamise les ventes d’appartements neufs et donc de biens bâtis dans le Nord de l’île et d’autre part par la diminution tendancielle des ventes de terrains à bâtir.

Prés de 40% des ventes se réalise auprès d’un acheteur métropolitain.

Avec la défiscalisation, le marché des transactions immobilières est de plus en plus orienté vers la métropole. Ce sont ainsi 38% des biens bâtis à la Réunion qui ont été achetés par des métropolitains en 2006. Ce pourcentage élevé vient de la forte augmentation de transactions d’appartements neufs qui à plus de 70% sont vendus hors département.

Le marché des appartements anciens répond lui à une logique locale, mais essentiellement dionysienne. L’origine géographique des acquéreurs d’appartements anciens à Saint Denis est , dans 47% des cas, un habitant de la commune.

Enfin, pour les maisons anciennes, les maisons neuves et les terrains, le marché est particulièrement dynamique en dehors de quatre grandes villes de l’île (40 à 50 % des mutations), même si individuellement leur poids reste important (20% pour Saint Denis, 14% pour Saint Paul…)

L’origine géographique des acquéreurs souligne la forte présence des professions intermédiaires parmi les locaux (35 à 40 %) en 2006. Cette part augment par rapport à l’année 2005 où seulement 23% des acquéreurs relevaient de cette catégorie socio professionnelle (CSP). Les employés et ouvriers semblent avoir toujours plus de mal à accéder à la propriété.
Les catégories socioprofessionnelles des acquéreurs métropolitains correspondent davantage à des logiques d’investissement propres au CSP les plus  « élevées » : cadres et professions intellectuelles supérieures.
La déclinaison  par CSP et type de produit montre de fortes variations pour les acquéreurs locaux. Ainsi, la maison ancienne est la solution privilégiée par les acheteurs des catégories sociales les plus modestes. Agriculteurs exploitants et ouvriers privilégient ce type d’achat dans 70% des cas.  Les achats d’appartements sont plus fréquents pour les employés et professions intermédiaires.  Quand leur budget leur permet, ils ont tendance à privilégier les quartiers à proximité des pôles urbains. Pour les cadres, l’achat d’appartement neuf est privilégié dans 44% des cas.  Si certains occuperont ce  logement à titre de résidence principale, on peut penser qu’une partie de ces cadres locaux suivent la même logique que les investisseurs métropolitains.
Quand l’acquéreur réside en métropole, l’achat de maisons de certaines catégories socioprofessionnelles  (employés, ouvriers, retraités) indique probablement un investissement de réunionnais partis vivre en métropole et qui envisage un retour au « pays ».

Le prix des terrains à bâtir toujours en progression

La moyenne régionale des prix des terrains à bâtir  (<à 2 500 m2) s’établie à 143€/m2, en 2006. Mais ce prix varie fortement suivant la taille du terrain en question et son emplacement.  L’Ouest et le Nord restent les régions les plus chères avec des prix moyens qui atteignent 224€/ m2 pour les parcelles de moins de 500 m2. Dans le Sud et l’Est, ce prix moyen reste pour des parcelles de même taille inférieur à 160€ et il peut descendre à 100€/m2 pour des terrains de plus de 1500 m2.
La répartition des prix par grands quartiers montre, par rapport à l’année précédente, des hausses des prix particulièrement importantes à Saint Denis et dans le Sud et le Sud-Est de l’île.
Les quartiers du Brûlé, de la Montagne, ou du Moufia sont désormais au-dessus de 180€/m2 toutes transactions confondues (donc certainement au-dessus des 200€/m2 hors transactions atypiques). Et des prix au dessus de 120-150€ le m2 se diffusent sur une grande partie des quartiers du Grand Sud.

40% des ventes d’appartements neufs sont des 2 pièces.

Les transactions  d’appartements neufs par type soulignent une prédominance des T2. Dans tous les bassins d’habitat ce sont entre 35 et 45 % de T2 qui ont été vendus en 2006. Le T3 arrive en seconde position avec 1 transaction sur 3 concernée.

Par microrégion, on peut noter les caractéristiques suivantes :

Bien que la proportion de vente de T1 reste importante dans le Nord, elle est en diminution depuis 2000. La taille moyenne des appartements neufs ayant fait l’objet d’une transaction  a ainsi tendance à progresser ( à l’exception du Sud de l’île). Il est probable qu’un début de saturation du marché sur certains segments (location de petits logements) incite les promoteurs à rééquilibrer la production typologique du parc collectif produit en défiscalisation.

Les transactions d’appartements neufs ont commencé de façon importante dans les quartiers centraux de Saint Denis et à Saint Gilles les Bains. Elles concernent désormais toutes les grandes communes de l’île, avec en 2006, une représentativité élevée de Saint Denis, mais aussi de la Possession ou de Bras-Panon. Ces opérations s’observent surtout dans les bas de l’île, hormis à Saint Denis où tout le territoire communal est concerné. Les cartes ci-dessous soulignent le boom de la production récente d’appartements neufs et des ventes qui lui ont succédées entre 2000 et 2006.
Au-delà de l’aspect quantitatif, cette progression des appartements neufs sur le marché de l’habitat souligne un changement du paysage urbain avec davantage d’immeubles collectifs qui s’insèrent, pour la grande majorité, dans la tache urbaine existante et un mode de vie de plus en plus urbain pour les réunionnais. Cette forte production de logements doit s’accompagner, à l’échelle communale, de la mise en place d’équipements, de réseaux et de services, qui puissent répondre au mieux aux besoins des ces nouveaux habitants. Ceci constitue un des enjeux majeurs des réflexions en cours sur la ville de demain à la Réunion.